donde se cuenta cómo unos tipos de interés demasiado bajos y una conducta imprudente por parte de los bancos hincharon una burbuja inmobiliaria y subieron los precios de la vivienda hasta niveles estratosféricos.
En 2001 explota la burbuja puntocom. Entre marzo de 2000 y octubre de 2002, el precio de las acciones de las empresas tecnológicas cae un 78% (una acción que en marzo de 2000 costara 50 €... ¡sólo costaba 11 € en octubre de 2002!). Estas pérdidas afectan al resto de la economía estadounidense, puesto que gran parte de las inversiones se habían realizado en el sector de la alta tecnología y quedaron paralizadas. En marzo de 2001, Estados Unidos entra en recesión.
Los ingresos de la mayoría de los estadounidenses llevaban mucho tiempo estancados, así que no podía esperarse que el consumo de las familias reactivase la economía (entre 2000 y 2008 la mediana de ingresos de las familias estadounidenses -la cantidad de ingresos tal que la mitad de la población recibe unos ingresos superiores y la otra mitad unos ingresos inferiores- disminuyó un 4%) [1]. Las rebajas de impuestos a las clases más altas aprobadas por la administración Bush no sirvieron para reactivar la economía, por lo que la carga de devolverla a sus anteriores niveles de empleo recayó en la Reserva Federal [2], que bajó los tipos de interés del 6'5% en el que estaban en 2001 hasta el 1% en 2003 [3].
Tener un hogar en propiedad ha sido siempre un elemento característico del sueño americano. Cuando los bancos empezaron a ofrecer hipotecas baratas, muchas personas se apresuraron a alcanzar ese sueño y se desató una auténtica fiebre inmobiliaria. Más de cuatro millones de personas se convirtieron en propietarios. Hasta tal punto llegó el desajuste al que condujo esta fiebre inmobiliaria que entre dos tercios y tres cuartos del PIB [4] estadounidense estaba relacionado con la vivienda.
Con tanta gente comprando viviendas, es normal que sus precios comenzaran a experimentar aumentos vertiginosos. De este modo, lo que acabaron haciendo los bajos tipos de interés fue sustituir una burbuja tecnológica por una burbuja inmobiliaria. Una burbuja es una situación en la que los compradores de un bien creen que los precios del mismo van a subir indefinidamente y que será muy rentable comprarlo pensando sólo en venderlo con mayor o menor rapidez.
A corto plazo, una burbuja puede ser una fuente de cuantiosos beneficios para las partes involucradas en la compra-venta del bien. En efecto, a medida que subían los precios de la vivienda, los propietarios podían hacer dinero con su casa, los promotores y constructores se enriquecían con la venta de un bien que se revalorizaba continuamente y los bancos concedían miles de hipotecas, una operación sencilla de la que se extraen jugosas comisiones y que no tenía riesgo alguno al estar garantizada por bienes cuyo valor no paraba de crecer.
Un buen producto hipotecario habría tenido unos bajos costes de transacción y habría ayudado a la gente a gestionar el riesgo de comprar una vivienda. Sin embargo, como hemos visto, no eran esos los productos que ponían en circulación los bancos estadounidenses; al contrario, crearon unas hipotecas con elevadas comisiones y que incitaban a los compradores a correr más riesgos de los necesarios.
Con todo, el beneficio de cada hipoteca era menor de lo deseado dados los bajos tipos de interés. Aprovechando el boom inmobiliario, las entidades bancarias intentaron compensar los bajos márgenes aumentando el número de operaciones y vendiendo el mayor número posible de hipotecas (además, se generalizó la práctica de ofrecer hipotecas del 100%, ya que con las expectativas de subidas del precio de la vivienda, en pocos meses las casas valdrían más que las hipotecas sin mayor problema).
Buscando ampliar su mercado, comenzaron a ofrecer hipotecas a personas poco solventes, sin empleo fijo y con pocos recursos económicos. Hipotecas que eran por tanto mucho más arriesgadas, pero también mucho más rentables por los tipos de interés más altos que se exigían por ellas [5]. De nuevo, los posibles riesgos se compensaban con las expectativas de futuras subidas del precio de la vivienda (si una de estas hipotecas resultaba impagada, con vender la casa se recuperaría el dinero prestado e incluso se obtendría un beneficio). En contraposición a las hipotecas prime, que eran las más seguras, estas hipotecas con mayor riesgo de impago se denominaron hipotecas subprime. Hoy en día, también reciben el muy ilustrativo nombre de hipotecas basura.
Los sistemas de incentivos de los bancos contribuían a hinchar la burbuja, pues sus empleados ganaban generosas primas por hipoteca contratada. Es decir, los incentivos se centraban en la cantidad de hipotecas contratadas, no en su calidad. De este modo, se produjeron ingentes cantidades de hipotecas basura. Y la búsqueda por parte de los bancos de nuevos clientes con los que contratar hipotecas no hizo sino hinchar cada vez más la burbuja inmobiliaria.
Aun así, durante unos años las cosas fueron bien para los bancos y para la economía en general. La gente iba pagando los plazos de sus hipotecas, y con el dinero que habían recibido gracias a las hipotecas del 100% aumentaron su nivel de consumo (comprando cohes, contratando vacaciones, amueblando su casa, etc.); con esta reactivación de la economía, las personas que habían contratado hipotecas subprime lo tenían muy fácil para encontrar un trabajo eventual que les permitiera seguir pagando su hipoteca. Sin embargo, todo se basaba en el supuesto de que los precios de la vivienda seguirían subiendo.
ÍNDICE DE CAPÍTULOS:
- INTRODUCCIÓN.
- 1. EL SISTEMA FINANCIERO ANTES DE LA CRISIS.
- 2. LA GESTACIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA.
- 3. LA TITULIZACIÓN.
- 4. LA EXPLOSIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA.
- 5. CONCLUSIONES.
[1] Otra estadística afirma que en 2011, el 1% de la población más rica de Estados Unidos poseía el 20% de la riqueza (un dato similar al de 1928, justo antes de la Gran Depresión), mientras que en 1976, este mismo 1% tan sólo poseía el 9% de la riqueza del país.
[2] La Reserva Federal es el banco central estadounidense. El equivalente a nuestro Banco Central Europeo.
[3] La medida por antonomasia para estimular la economía a través de la política monetaria consiste en bajar los tipos de interés, con lo que se abaratan los préstamos y se fomenta la inversión.
[4] El Producto Interior Bruto de un país es la suma del valor de los productos elaborados en el interior del mismo a lo largo de un período, normalmente un año o trimestre.
[5] Como ya hemos señalado, una ley inexorable en Economía es que a mayor rentabilidad, mayor riesgo. Si un banco considera que hay más posibilidades de que un determinado cliente no pague un préstamo, le exigirá un mayor interés para compensar los riesgos que corre al prestárselo.
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