CAPÍTULO 2. La Gestación de la
Burbuja Inmobiliaria
En 2001 explota la “burbuja puntocom”. Entre marzo de 2000 y octubre de
2002, el precio de las acciones de las empresas tecnológicas cae un 78% (una
acción que en marzo de 2000 costara 50 €… ¡sólo costaba 11 € en octubre de
2002!). Estas pérdidas afectan al resto de la economía estadounidense, puesto
que gran parte de las inversiones se habían realizado en el sector de la alta
tecnología y quedaron paralizadas. En marzo de 2001, Estados Unidos entra en recesión.
Los ingresos de la mayoría de estadounidenses llevaban mucho tiempo
estancados, así que no podía esperarse que el consumo de las familias
reactivase la economía (entre 2000 y 2008, la mediana de ingresos de las
economías domésticas estadounidenses –la cantidad de ingresos tal que la mitad
de la población recibe unos ingresos superiores y la otra mitad unos ingresos
inferiores– disminuyó un 4%)[1].
Las bajadas de impuestos a las clases más altas aprobadas por la administración
Bush no sirvieron para reactivar la economía, por lo que la carga de devolverla
a sus anteriores niveles de empleo recayó sobre la Reserva Federal[2],
que bajó los tipos de interés del 6’5% en el que estaban en 2001 hasta el 1% en
2003[3].
Tener un hogar en propiedad ha sido siempre un elemento característico
del sueño americano. Cuando los bancos empezaron a ofrecer hipotecas baratas,
muchas personas se apresuraron a alcanzar ese sueño y se desató una auténtica
fiebre de la vivienda. Más de cuatro millones de personas se convirtieron en
propietarios. Hasta tal punto llegaba el desajuste al que condujo la fiebre
inmobiliaria que entre dos tercios y tres cuartos del Producto Interior Bruto
(PIB)[4]
de Estados Unidos estaban relacionados con la vivienda.
Con tanta gente comprando viviendas, es normal que sus precios
comenzaran a experimentar aumentos vertiginosos. De este modo, lo que acabaron haciendo los bajos tipos de
interés fue sustituir una burbuja tecnológica por una burbuja inmobiliaria.
Una burbuja es una situación en la que los compradores de un bien creen que los
precios del mismo van a subir indefinidamente y que será muy rentable comprarlo
pensando sólo en venderlo con mayor o menor rapidez.
A corto plazo, una burbuja puede ser una fuente de cuantiosos
beneficios para las partes involucradas en la compra-venta del bien. En efecto,
a medida que subían los precios de la vivienda, los propietarios podían hacer
dinero con su casa, los promotores y constructores se enriquecían con la venta
de un bien que se revalorizaba continuamente y los bancos concedían miles de
hipotecas, una operación sencilla de la que extraían jugosas comisiones y que
no tenía riesgo alguno al estar garantizada por bienes cuyo valor no paraba de
crecer.
Un buen producto hipotecario habría tenido unos bajos costes de
transacción y habría ayudado a la gente a gestionar el riesgo de comprar una
vivienda. Sin embargo, como hemos visto, no eran esos los productos que ponían
en circulación los bancos estadounidenses; al contrario, crearon unas hipotecas
con elevadas comisiones y que incitaban a los compradores a correr más riesgos
de los necesarios.
Con todo, el beneficio de cada hipoteca era menor de lo deseado dados
los bajos tipos de interés. Aprovechando el boom inmobiliario, las entidades
bancarias intentaron compensar los bajos márgenes aumentando el número de
operaciones y vendiendo el máximo número posible de hipotecas (además, se
generalizó la práctica de ofrecer hipotecas del 100%, ya que con las
expectativas de subidas en el precio de la vivienda, en pocos meses las casas
valdrían más que las hipotecas sin mayor problema).
Buscando ampliar su mercado, comenzaron a ofrecer hipotecas a personas
poco solventes, sin empleo fijo y con pocos recursos económicos. Hipotecas que
por tanto eran mucho más arriesgadas, pero también mucho más rentables por los
tipos de interés más altos que se exigían por ellas[5].
De nuevo, los posibles riesgos se compensaban con las expectativas de futuras
subidas en el precio de la vivienda (si una de estas hipotecas resultaba
impagada, con vender la casa se recuperaría el dinero prestado e incluso se
obtendría un beneficio). En contraposición a las hipotecas prime, que eran las
más seguras, estas hipotecas con mayor riesgo de impago se denominaron hipotecas subprime. Hoy en día, también
se les llama con el muy ilustrativo nombre de hipotecas basura.
Los sistemas de incentivos de los bancos contribuían a hinchar la
burbuja, pues sus empleados ganaban generosas primas por hipoteca contratada.
Sus incentivos se centraban en la cantidad de hipotecas, no en su calidad. De
este modo, se produjeron ingentes cantidades de hipotecas basura. Y la búsqueda
por parte de los bancos de nuevos clientes con los que contratar hipotecas no
hizo sino hinchar cada vez más la burbuja inmobiliaria.
Aun así, durante unos años las cosas fueron bien para los bancos y para
la economía en general. La gente iba pagando los plazos de sus hipotecas, y con
el dinero de más que habían recibido gracias a las hipotecas del 100%
aumentaron el gasto (comprando coches, contratando vacaciones, etc.); con esta
reactivación de la economía, las personas que habían contratado hipotecas
subprime lo tenían muy fácil para encontrar un trabajo eventual que les
permitiera seguir pagando su hipoteca. Sin
embargo, todo se basaba en el supuesto de que los precios de la vivienda
seguirían subiendo.
ÍNDICE DE CAPÍTULOS:
- INTRODUCCIÓN.
- CAPÍTULO 1: El Sistema Financiero antes de la Crisis.
- CAPÍTULO 2: La Gestación de la Burbuja Inmobiliaria.
- CAPÍTULO 3: La Titulización.
- CAPÍTULO 4: La Explosión de la Burbuja.
- CAPÍTULO 5: Conclusiones.
[1] Otra
estadística afirma que en 2011, el 1% de la población más rica de Estados
Unidos poseía el 20% de la riqueza (un dato similar al de 1928, justo antes de
la Gran Depresión), mientras que en 1976, este mismo 1% tan sólo poseía el 9%
de la riqueza del país.
[2] La
Reserva Federal es el banco central estadounidense. El equivalente a nuestro
Banco Central Europeo.
[3] La
medida por antonomasia para estimular la economía a través de la política
monetaria consiste en bajar los tipos de interés, con lo que se abaratan los
préstamos y se fomenta la inversión.
[4] El
Producto Interior Bruto de un país es la suma del valor de los productos
elaborados en el interior del mismo a lo largo de un período, normalmente un
año o trimestre.
[5] Como ya
hemos señalado, una ley inexorable en Economía es que a mayor rentabilidad,
mayor riesgo. Si un banco considera que hay más posibilidades de que un
determinado cliente no pague un préstamo, le exigirá un mayor interés para
compensar los riesgos que corre al prestárselo.
Cap 3?
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